Commerzbank haftet wegen Empfehlung offener Immobilienfonds

Landgericht verurteilt wegen vorsätzlicher Falschberatung

Das Frankfurter Landgericht hat die Commerzbank am 14.11.2013 zur Zahlung von mehr als EUR 50.000,00 verurteilt (Az. 2-05448/12). Geklagt hatte ein Anleger der auf Empfehlung der Bank im Mai 2008 Anteile am CS Euroreal erworben hatte.

Das Landgericht hat festgestellt, dass die Bank verpflichtet war, über das sog. „allgemeine Aussetzungsrisiko“ aufzuklären und sich dabei argumentativ auf eine Entscheidung des OLG Frankfurt am Main aus dem Februar 2013 berufen.

Dieser Pflicht ist die Bank seinerzeit nicht nachgekommen. Die Pflichtverletzung erfolgte nach Auffassung des Gerichts vorsätzlich, weshalb auch die von der Bank erhobene Verjährungseinrede nicht durchschlug. Nach der im Jahr 2008 noch geltenden  Vorschrift, waren fahrlässige Pflichtverletzungen bereits längst verjährt. Das Gericht hat aus der Tatsache, dass das allgemeine Schließungsrisiko in den sog. Basisinformationen als Risiko erwähnt wurde geschlossen, dass der Bank dieses Risiko sehr wohl bekannt gewesen sei und das Verschweigen somit vorsätzlich erfolgt sein muss. Der erfolgreiche Anleger wurde von LSS Rechtsanwälte vertreten.

 

„Im Zuge der Finanzkrise im Jahre 2008 haben zunächst zahlreiche offene Immobilienfonds Anteilsrücknahmen ausgesetzt, nachdem es zu solchen Aussetzungen schon vereinzelt im Jahr 2005 gekommen war. Anders als bei geschlossenen Immobilienfonds hat ein Anleger in offenen Immobilienfonds generell die Möglichkeit, bei Geldbedarf börsentäglich seine Anteile zum täglich veröffentlichten Rücknahmepreis zurückzugeben. Der Rücknahmepreis von Anteile an offenen Immobilienfonds ergibt sich aus den im Fonds enthaltenen Vermögensgegenständen, geteilt durch die Zahl der ausgegebenen Anteile, und wird börsentäglich veröffentlicht. Zu diesem Preis müssen die offenen Immobilienfonds die Anteile vom Anleger jederzeit zurücknehmen. Durch die Aussetzung der Rücknahme entfällt diese Möglichkeit. Der Anleger hat in diesem Fall bei Liquiditätsbedarf oder einem grundsätzlichen Veräußerungswunsch lediglich die Möglichkeit die Anteile über die Börse zu veräußern. Der in einem solchen Fall über die Börse zu erzielende Kurs wird in jedem Fall größere Abschläge enthalten, da das Faktum der Aussetzung und damit eine mangelnde Liquidität in den Kurs eingepreist wird. Der Branchenverband weist hierauf deutlich hin: „Sparer sollten dabei aber bedenken, dass Preisabschläge hier sehr wahrscheinlich sind. Das heißt: Beim Verkauf an der Börse bekommen Sparer oft weniger Geld, als sie bei den Auszahlungen der Fondsgesellschaft bekommen würden.[…]“ (Bundesverband Investment und Asset Management e.V. BVI, Offene Immobilienfonds FAQ Nr. 3, http://www.bvi.de/de/sonderseiten/faqs/oif/index.html).
Da bis zum Tage der Entscheidung zur Aufklärungsbedürftigkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme ersichtlich eine veröffentlichte gerichtliche Entscheidung fehlte, betrat das Landgericht insoweit Neuland. Im Hinblick auf die aktuellen Probleme der Anlageklasse –„jeder dritte Fonds steht vor dem Aus“ (Handelsblatt v. 22.05.2012, Das Ende der Immobilienfonds), kommt dem Urteil des Landgerichts eine nicht zu unterschätzende Bedeutung zu. Wenige Tage später erging zur selben Problematik ein Urteil einer anderen – ebenfalls – Fachkammer für Banksachen, die im Ergebnis ebenfalls zu einer Haftung der beratenden Bank kam (LG Frankfurt am Main, Urt. v. 30.03.2012 – 2/21 O 352/11).
Das LG Frankfurt am Main hatte sich mit der Klage einer Anlegerin zu beschäftigen, die im Juli 2008 nach einer Anlageberatung durch eine Bank für rund 15.000 Euro Anteile an einem offenen Immobilienfonds erwarb. Ende Oktober 2008 setzte die Fondsgesellschaft die Anteilsrücknahme zunächst bis September 2009 und dann nochmals für drei Monate aus. Im Januar 2010 veräußerte die Anlegerin ihre Anteile und realisierte dabei einen Verlust in Höhe von rund 10.000 Euro, den sie mit der Klage geltend macht. Die Klägerin reklamierte eine nicht anleger- und nicht objektgerechte Beratung durch die beklagte Bank. Die Beklagte verteidigte die Beratung als pflichtgemäß. Insbesondere könne eine gesetzliche Regelung, die dem Schutz der Anleger diene, kein aufklärungspflichtiger Umstand sein.
Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, weil gegen die Pflicht zur objektgerechten Beratung verstoßen worden sei. Die beratende Bank ist nach Auffassung des Landgerichts verpflichtet, Anleger über das Risiko eines Kapitalverlusts im Zusammenhang mit der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen zu informieren, da es sich hierbei um ein dieser Anlageform grundsätzlich innewohnendes, dem Anleger regelmäßig nicht erkennbares Risiko handelt.
Das Landgericht geht von einer grundsätzlichen Aufklärungsbedürftigkeit hinsichtlich des Risikos der Aussetzung der Anteilsrücknahme aus. Begründet wird dies –unter Verweis auf § 31 Abs. 3 WpHG und § 5 WpDVerOV – damit, dass in der Aussetzung ein „naheliegendes, nicht unerhebliches Kapitalverlustrisiko besteht“. Nach der Begründung des Landgerichts bedarf es für die Aufklärungsbedürftigkeit auch keiner konkreten Anhaltspunkte für eine Realisierung der Gefahr im Zeitpunkt der Beratung.
Die Beklagte hatte geltend gemacht, dass die vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme lediglich dem Schutz des Anteilsinhabers diene, weil so verhindert werden solle, dass das Fondsmanagement Fondsvermögen unter Zeitdruck und damit gegebenenfalls zu einem niedrigeren Preis veräußern müsse. Hierzu stellt das Landgericht fest, dass „ob und inwieweit eine Aussetzung sinnvoll und im Interesse gerade auch des nicht institutionellen Anlegers sogar vorteilhaft sein mag, die Tatsache, dass mit der Aussetzung für den Anleger ein naheliegendes, nicht unerhebliches Kapitalverlustrisiko bestehe, nicht berühre“. Demgegenüber will die 21. Zivilkammer des LG Frankfurt am Main in der oben erwähnten, kurze Zeit später veröffentlichten Entscheidung keine grundsätzliche Aufklärungspflicht hinsichtlich der Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme annehmen (LG Frankfurt am Main, Urt. v. 30.03.2012 – 2/21 O 352/11). Für die 21. Zivilkammer sollen erst die vor der dort entscheidungserheblichen Beratung im Jahre 2008 bereits erfolgten Aussetzungen der Anteilsrücknahmen und sonstigen aufgetretenen Probleme bei anderen offen Immobilienfonds – über die auch in der Presse umfangreich berichtet wurde – die Aufklärungspflicht begründen. Da es sich bei der Aussetzung der Anteilsrücknahme um ein grundsätzliches – immer bestehendes – Risiko handelt, überzeugt es nicht, wenn die Aufklärungspflicht erst damit begründet werden soll, dass es zeitlich vor der Anlageberatung in der relevanten Anlageklasse zu entsprechenden Risikorealisierungen kam. Dass eine gesetzliche Regelung (auch) dem Anlegerinteresse dienen soll, ändert nichts daran, dass die entsprechende Regelung spiegelbildlich auch mit einem Nachteil des Anlegers korrespondieren kann. Sicherlich wird aber die Aufklärungsbedürftigkeit durch in der Vergangenheit tatsächlich eingetretene Risiken geradezu greifbar.
Die grundsätzliche Aufklärungsbedürftigkeit kann nach Auffassung des Autors auch durch höchstrichterliche und instanzgerichtliche Rechtsprechung zu grundsätzlichen Liquiditätsrisiken gestützt werden. Das Risiko der Aussetzung der Anteilsrücknahme ist ein Liquiditätsrisiko. Auch wenn man unterstellt, dass ein Verkauf der Anteile ersatzweise über die Börse möglich ist, bringt diese Veräußerungsart Nachteile mit sich. Die Tatsache der Aussetzung der Anteilsrücknahme wird in den Kurs eingepreist und führt zu Abschlägen. Die Preisfeststellung erfolgt „nach Orderlage“ und „unter Orientierung am Net Asset Value (NAV)“, und kann „gegebenenfalls auch unterhalb des NAV erfolgen“. Teilweise ist der preisfeststellende Makler von der geltenden Liquiditäts- und Ausführungsgarantie sowie von der Einhaltung der Maximalspreads befreit (vgl. hierzu Hinweise der Börsen Hamburg-Hannover http://kurse.boersenag.de/fonds/portrait/DE0009805515?b=HAM). Die Spreads (Geld-Brief-Spanne) lagen bei einigen gehandelten offenen Immobilienfonds beispielsweise am 08.06.2012 an der Börse Hamburg-Hannover bei über 10%. Die beiden wichtigsten Handelsplätze für Fonds (Börse Frankfurt und Hamburg-Hannover) werben für den Fondshandel mit grundsätzlich maximalen Spreads von 1,5 bzw. 2,0%.
Die Frage, ob und gegebenenfalls zu welchen Bedingungen eine Anlage verkauft werden kann, ist für den Anlageentschluss des durchschnittlichen Anlageinteressenten von wesentlicher Bedeutung. Entsprechend hat der BGH auch im Fall der Eingehung einer Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds die Pflicht des Anlageberaters bejaht, über die eingeschränkte Handelbarkeit der Anteile ungefragt aufzuklären (BGH, Urt. v. 18.01.2007 – III ZR 44/06). Auch beim Erwerb nicht börsennotierter

 

 

 

 

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